Mon premier achat immobilier

Dernière mise à jour : févr. 9

Mon expérience et mes actuces pour trouver le bien qui vous correspond et ne pas vous tromper sur votre premier achat !


Image par mohamed Hassan de Pixabay


Si vous ne souhaitez pas lire tous les détails de cette article, vous trouverez une synthèse des points clés à la fin de celui-ci ;)

Mon expérience dans l’immobilier


Comme je le disais dans mon article pour trouver un appart en location en région parisienne, j'ai d'abord suivi les divers achats immobiliers de mes parents en région parisienne suite à leur séparation, ce qui m'a permis d'avoir une assez bonne idée de l'univers des agences et des sites immobiliers.

Mon école de commerce étant à La Rochelle, j'ai eu un premier studio, un appartement en colocation puis un second studio.

J'avais donc une bonne idée de comment procéder, pour le budget et les recherches.

Se préparer psychologiquement

Si vous habitez en région parisienne, il y a de grandes chances pour que votre recherche corresponde à des milliers d’autres recherches. Il est donc très rare de trouver un bien réellement intéressant toujours disponible, encore plus rare de pouvoir faire une bonne affaire.

Il faudra aussi démarcher plusieurs courtiers/banques/assurances etc, ce qui n’est pas de tout repos.

Surtout que l’on risque de vous répéter - quelle que soit votre situation - que votre dossier pourrait être meilleur afin de vous faire accepter des offres moyennes sans trop marchander.

Il y a donc de bonne chance pour prendre un petit coup à son estime.


Se fixer une limite de budget


Votre budget total sera constitué de :

- Votre apport

- Le montant emprunté


Il servira à payer :

- Le prix du bien

- Les éventuels frais d’agence

- Les frais de notaires

- Les travaux


Pour être sûr qu’un dossier passe en financement, c’est assez simple il faut répondre à plusieurs critères :

- CDI hors période d’essai

- Etre en dessous de 33% d’endettement

- Avoir un ou deux garants en capacité de rembourser cet emprunt si vous ne le faites pas

- Avoir un apport d’au moins 10% de la valeur du bien

- Avoir un minimum d’économies en plus de l’apport comme sécurité une fois le bien acheté

- Pas de gros risques de santé


Vous trouverez des banques qui feront des concessions sur certains points mais ne vous feront pas forcément de cadeaux sur les taux et montants d’assurance.


Pour estimer le budget dont vous disposeriez, il faut donc prendre votre salaire net avant impôts et le diviser par 3.

Il faudra aussi soustraire le montant des mensualités que vous payez pour des crédits déjà souscrits.

Ici un exemple fictif :

Salaire de madame : 2500 € bruts mais sur 13 mois.

Ce qui nous donne un salaire net mensuel lissé de 2013€.

Il sera donc envisageable d’avoir une offre de prêt pour un montant maximum de 671€


Pour calculer le budget disponible (appelé capacité d’emprunt), je me sers de la calculette du site MeilleursTaux.

https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/evaluez-vos-possibilites-d-emprunt.html

Dans cet exemple on pourra donc trouver une capacité d’emprunt de 155 000€

A cette capacité d’emprunt vous pourrez ajouter votre apport, ce qui vous donnera votre budget total, frais de notaire inclus.


Exemple ici :

Apport de 20 000 €

Budget frais de notaire inclus : 155 000 € + 20 000 € = 175 000 €

Pour connaitre votre budget d’achat, il ne vous reste plus qu’à enlever les frais de notaires.

Ceux-ci sont de 8% dans l’ancien et entre 2% et 3% dans le neuf. Pour voir large, j’enlevais toujours au moins 8% ;


Exemple ici : = 175000-(0.08*175000) = 161 000€



Faire sa liste des critères

Comme pour la location, on peut penser que plus on aura d'exigences et plus on aura du mal à trouver.

Cela dépend du temps dont nous disposons pour emménager.

En général il faut au moins 3 mois entre la signature du compromis et la signature définitive de la vente.

On considère donc qu’une recherche confortable se déroule sur au moins 6 mois.

Quand on a ce luxe, le fait de bien détailler tous les critères nous fera surtout économiser beaucoup de temps.

Il faut ensuite établir un ordre de priorité, vous verrez qu'avec les visites celui-ci évoluera probablement.


Voici par exemple notre liste de critères par ordre de priorité :


1. Je souhaitais être à maximum 10 minutes à pieds d’un RER et près de chez ma mère et mes sœurs


2. Je voulais investir dans une ville concernée par les travaux du Grand Paris pour avoir une petite garantie que mon bien ne perdrait pas trop de valeur dans le temps.

3. Je m'accommode très bien des petites surfaces donc même un 25m2 aurait très bien pu me convenir, par contre il était indispensable que le bien comporte un balcon.

4. Je préfère de loin le charme de l’ancien, les meulières, et cela coutait moins cher. Cependant, les seuls biens dans ces critères étaient dans des endroits trop loin des transports.

Se faire connaître



Comme pour la recherche de location, une fois le budget établi, ma technique était de me concentrer sur 2 sites maximum à surveiller quotidiennement pour ne pas m'éparpiller (de toutes façons les biens sont souvent postés sur différents sites).


J'ai choisi les trois suivants :

SeLoger : beaucoup d'annonces postées par des professionnels.

LeBonCoin : plus d'annonces de particuliers que le précédent.

Ensuite, il faut savoir que la plupart des bien intéressants sont présentés aux potentiels acheteurs enregistrés sur les listes de diffusion des agences avant même d'avoir le temps d'être publiés et mis sur le marché.

Le principal est donc de se faire connaître des agences les plus pertinentes afin de faire partie de leur premières listes de diffusion.

Pour cela, j'avais rédigé un texte type que j'envoyais à toutes les nouvelles agences qui publiaient une annonce de bien qui pouvait m’intéresser en même temps que la demande de visite.

Celui-ci expliquait mon budget, mon type de financement (emprunt + montant de mon apport + garants) et mes critères.

Plus votre recherche sera sensée et plus ceux-ci vous prendront au sérieux.


Trouver un financement



Pour trouver un financement, il suffit de contacter les banques ou les courtiers autour du bien que vous comptez acheter.

Vous pouvez aussi utiliser des comparateurs qui vont vous rediriger vers les meilleures offres affichées.

Le mieux reste de consulter sa banque pour avoir un premier avis et une base de comparaison.

Je n’ne dis pas plus car je pense bientôt faire un article entièrement dédié à ce sujet



Astuces



Deux appartements me sont passés sous le nez car je souhaitais négocier le prix et que des acheteurs ont acheté au prix à la dernière minute.


Quand j’ai trouvé un troisième appartement qui m’intéressait, j’ai fait une visite le lendemain et ai fait une offre au prix le jour même sans hésitation.

J’ai bien fait car nous étions quatre à avoir fait une offre dont deux au prix. L’autre personne souhaitait faire un investissement locatif alors que je l’achetais comme résidence principale, donc le propriétaire a préféré mon dossier.


Quoi qu’il en soit, pour moi la plus grande leçon a été de me dire qu’il ne fallait pas trop réfléchir et faire une offre au prix qui nous semble juste.

Ensuite il y a toujours une semaine de réflexion pour revenir sur notre offre si nous trouvons mieux, ou si finalement on se rend compte que nous nous sommes emballés trop vite.


Résumé

- Si vous cherchez en zone tendue, soyez prêt psychologiquement à devoir vous démarquer, ne vous laissez pas abattre par les remarques des agents, courtiers etc qui chercheront à vous faire comprendre qu’ils peuvent trouver mieux ailleurs et donc qu’il vaut mieux ne pas trop négocier.

- Voyez quel apport vous pouvez mettre, quel montant vous pouvez emprunter et les frais de notaire qui seront à payer pour avoir votre budget d’achat. Si c’est trop contraignant pour vous, votre banque ou courtier se fera un plaisir de vous expliquer

- Etablissez des critères de recherche précis et priorisez en fonction de ce qui est réalisable dans votre budget.

- Faites-vous connaitre : faites un texte type à envoyer aux agences pour être sur leurs premières listes de diffusion et ne pas vous contenter des "restes".

- N’hésitez pas à faire une offre, quitte à profiter par la suite du délai de réflexion pour vous rétracter en cas de regret


Pour ceux que ça intéresse, j’ai donc trouvé mon premier studio que j’ai en fait mis en location par la suite pour pouvoir emménager avec mon copain dans un appartement en location.


Je ferai plus tard un article sur la location immobilière, mais cette fois-ci en tant que bailleur !



Sources et inspirations :


Articles :

Le Figaro Immobilier : 10 conseils pour l'achat en 2020

Mon emprunt : conseils premier achat


Blog :

Leblogmaison : Avantages primo accédants


Youtube :

La Quotidienne : étapes du premier achat