Louer son appartement - Fixer un prix

Mis à jour : févr. 9

Pour la partie 3 de mes conseils sur la location, je reviens sur comment j'ai fixé le prix de mon bien.


Image par mohamed Hassan de Pixabay


Pour fixer un prix il faut évidemment avoir une bonne idée des prix du marché sur lequel votre bien se positionne.

Exemple : mon appartement est un studio dans une ville du 93 où beaucoup de promoteurs ont investi pour construire du neuf, car proche de deux RER et de 2 futurs métros, ce qui fait que le marché évolue énormément.


La localisation


Même au sein d'une même ville, les prix peuvent énormément varier en fonction du secteur, d'une proximité à un transport, d'une route, des nuisances, etc.

Exemple : mon studio étant pile au milieu et à moins de 10 minutes à pieds des deux RER et dans le centre ville, il aura plus de valeur sur le marché qu'un autre studio dans le quartier résidentiel loin de tout à pieds.


Les propriétés de l'appartement


Beaucoup de critères peuvent jouer sur la valeur d'un bien :

- Surface : plus l'appartement est petit et plus le prix au m2 sera élevé

- Extérieur : y-a t'il un jardin, une terrasse ou un balcon ?

- Etat : sale/propre, vieux ou remis à neuf

- Pièces annexes : y-a t'il un parking, un garage ou une cave ?

- Meublé/non meublé


Ma méthode pour fixer un prix


Comparer à des biens similaires


Pour fixer mon prix j'ai donc recherché sur les deux sites que je trouve les mieux fournis, les 15 biens qui se rapprochaient le plus du mien pour faire une moyenne des prix au m2.

Comme déjà indiqué dans mon article Louer un appartement en région parisienne j'utilise toujours Seloger et LeBonCoin.


J'ai ensuite listé les forces et les faiblesses de mon bien en fonction du profil type des personnes qui pouvaient correspondre aux potentiels locataires.

Exemple : je loue un studio, j'avais donc beaucoup de chance de tomber sur un étudiant ou un jeune actif.


Pour prendre en compte les avantages et inconvénients de chaque bien, j'ajoutait entre 5% et 10% à la valeur d'un bien quand il avait un critère en moins et enlevais entre 5% et 10% quand il avait un critère plus avantageux.


Pourquoi enlever s'il a un critère en plus et ajouter s'il a un critère en moins ?


Parce que l'on recherche le prix à appliquer à notre bien, donc si un autre bien a un critère plus avantageux, il faut descendre son prix pour correspondre à celui que vaut le notre.


Exemple : comme mon bien n'avait pas de cave, j'enlevais 10% de la valeur des biens que je trouvais avec une cave pour que cela se rapproche plus de la valeur de mon bien.

Si par contre un autre appartement était vraiment moins bien meublé que le mien, j'ajoutais 5% à sa valeur.


Faire un tableau pour faciliter vos calculs


Voici donc le type de tableau que j'ai fait pour faire une moyenne du secteur (ici un exemple avec de faux chiffres, plus vous ajoutez de critères et plus le prix final sera adapté au marché) :



Prix final


Pour le prix final j'ai donc arrondi à la cinquantaine supérieure pour voir si mon bien trouvait preneur dans un premier temps, quitte à devoir baisser le prix un peu plus tard.

Dans l'exemple du tableau ci-dessus j'aurais donc fixé le prix à 750€


Résultat


Cette méthode m'a pris à peu près une heure à réaliser.

Mais j'ai vraiment pris le temps de lister tous les critères différenciants de mon appartement (avantages comme inconvénients) en toute objectivité, c'est à dire sans omettre les critères qui ne me concernent pas mais qui peuvent concerner de potentiels locataires.


Pour information, même si je suis en zone assez tendue et où il y a donc beaucoup de demande, en deux jours j'avais déjà une quarantaine de demandes et une quinzaine de visites de planifiées, regroupées sur le weekend suivant.


Mais cela est probablement aussi dû à l'annonce que j'avais rédigée, qui se démarquait plutôt des annonces traditionnelles.


Je vous expliquerai donc dans mon prochain article comment j'ai mis en avant mon bien via l'annonce.


Bonne semaine !